Cum arată sectorul imobiliar în 2019 și în viitor?

De către

aprilie 16, 2019

4571

Real Estate & Construction Forum, ediția a VIII-a a avut loc pe 11 aprilie la Hotel JW Marriott, eveniment la care au participat experți din domeniu. Am vorbit despre noutățile și provocările cu care se confruntă industria în acest moment, care sunt previziunile pentru următorii ani și cum a evoluat piața în ultima vreme.

Prima sesiune de discuții s-a concentrat asupra sectorului de birouri, retail și comercial din industria de real estate, tendințe de facility management și aspecte legislative cu impact asupra pieței. Estimarea livrării spațiilor de anul acesta este de 300 mii mp, iar piața va fi capabilă să absoarbă 140 – 150 mii mp. Odată cu demararea unui nou proiect, există anumiți factori care trebuie luați în considerare, iar invitații noștri și-au îndreptat atenția către elementele pe care le iau în calcul la începutul unui proiect.

‘Ne uităm la locație, nu există o strategie de dezvoltare. Ne uităm la ingredientele de bază – accesibilitate (mijloace de transport în comun, accesul mașinilor), dar și la accesibilitatea unui mediu de viață în conformitate cu cerințele de pe piață’, susține Florin Furdui – Country Manager PORTLAND TRUST. De aceeași părere este și Dimitris Pergamalis – Head of Construction and Development, GLOBALWORTH, care spune că ‘locatia este 100% un aspect important pentru alegerea unui nou proiect, dar și dezvoltarea într-o zonă unde există deja un magnet. Ne interesează să păstrăm o atmosferă – în Global Worth District încercăm să aducem valoare adăugată prin evenimente de artă și muzică. Primul proiect dezvoltat în Global Worth a fost diferit față de ceea ce eram noi obișnuiți. Un proiect de birouri cu diferite funcțiuni – la parter nu sunt zone comerciale, ci zone de relaxare, trainig, ba chiar și un auditorium cu o capacitate de 350 persoane. Încă două atriumuri generoase care oferă lumină naturală pe fiecare work station în clădirea de birouri. De exemplu, clădirile custom-made sunt mult mai dificil de gestionat, chiar dacă din prima zi noi ne-am bucurat ca avem un chiriaș – Dacia Renault, pentru care a trebuit să construim și să amenajăm 8000 mp pentru un centru de proiectare a noilor modele de mașini. Partea de security și access control e diferită – aspecte care trebuie abordate încă din primele faze ale construcției, altfel poate fi problematic.’

În ceea ce privește zona de retail, Costin Blideanu – Head of Leasing Retail Division, AFI EUROPE ROMANIA afirmă că ‘strategia noastră e să mergem către zonele unde nu sunt birouri și să creăm o sub-piață, pornind de la dezvoltarea unui mall și atragerea altor dezvoltatori în zonă. Mergem lângă oameni, lângă comunități. Credem în proiecte mixte – mall și rezidențial pentru a avea totul lângă tine, într-o rază de 5 minute. Dacă vorbim despre creșterea accelerată a e-commerce-ului, am observat o tendință foarte interesantă: focusul nu se mută în online și nici nu scade în offline, ci creează modele de business de tip omnichannel. Nu credem într-o presiune a online-ului, ci din contră, clienții noștri vor să își dubleze suprafețele în mall-uri.’

Pe de altă parte, la nivel regional, lucrurile stau puțin diferit, însă în același ritm de ascensiune: ‘Pentru noi, la Brașov a apărut oportunitatea de a adăuga un mix zonei de dezvoltare pe care pornisem. Ideea de bază a fost să aducem complementaritate și complexitate mediului pe care îl dezvoltăm. A fost o viziune globală din strategia de a dezvolta proiecte mixte, care să intre în atenția CEETRUS România – având mai multe componente – shopping, rezidențial, office, entertainment, funcțiuni civice care aduc plus valoare comunității.’, Ruxandra Beșe, Director Dezvoltare, CEETRUS România.

În ceea ce privește profilul clienților din acest sector, invitații noștri au împărtășit o viziune comună: ne confuntăm cu un public mai educat, cu cerințe mai mari – ‘E o piață dictată de asigurările RCA, cu două categorii de clienți: cei care trebuie educați, cărora trebuie să le explici, de exemplu de ce au nevoie de un program de risc management, iar la polul opus sunt clienții care știu deja ce vor, pun mai mult preț pe calitate și nu pe prețul de achiziție. E o piață în formare, în creștere.’, Dan Ungureanu – Business Development Coordinator, AON RISK SOLUTIONS.

Din prisma soluțiilor de facility management, Alexandru Miculaș – Head of Facility Management Services, FMS România este de părere că ‘odată cu suprasaturarea zonei de nord, proiectele vor începe să migreze către sud, centru, est, iar componenta de facility management a ajuns într-un punct important – vorbim despre strategii de lungă durată alături de proprietarii de clădiri. Se pune accent pe dezvoltarea spațiilor de relaxare, co-working, facilități care să asigure un confort.’ Dacă vorbim despre centrele comerciale, exigența clienților pare să fie la același nivel: ‘acum 10-15 ani era suficient să identifici o locație bună și să aduci brand-uri cunoscute, acum clienții nu mai sunt așa. Accesul la informație și călătorie le-a permis clienților să se autoeduce. Aceasta este caracteristica principală a clientului care ne trece pragul – exigența.’, spune Ruxandra.

Pe partea de servicii de consultanță în construcții, Dumitru Minciu – General Manager, NOVART ENGINEERING a vorbit despre rolul consultanței în procesul de organizare a unei investiții în construcții. ‘Am vrut să creăm o punte de legătură între beneficiar și constructor, iar prin dezvoltrea unui produs precum Novart Engineering am vrut să ajungem la o abordare agile, am lucrat în sprint-uri. Am văzut ce merge, ce nu merge. Problema a fost efortul enorm de a solicita oferte și de a le primi într-un format acceptabil. Și așa a venit nevoia de standardizare.’

Dacă privim la contextul legislativ, adoptarea OUG 114 a adus domeniului imobiliar o facilitate și un potențial suplimentar – taxa bancară. ‘Scopul principal al acestei ordonanțe este acela de repatriere a celor care lucrează în alte țări. S-a introdus o facilitate fiscală, astfel încât salariații să primească salarii nete mai mari plus contribuții sociale. Vorbim practic, de o creștere de 35% pentru încurajarea repatrierii. Totuși, după publicarea OUG, am constatat că sunt anumite lucruri care nu funcționează în practică. De exemplu, pot exista societăți care se încadrează la creșterea salariului minim, dar nu intră în zona de facilitare. În egală măsură, introducerea taxei bancare pune sistemul financiar în dificultate, deoarece creează un cost suplimentar, ceea ce duce automat la un credit bancar.’, Alexandra Smedoiu – Partener servicii fiscale, DELOITTE.

Principalele provocări pe toate sectoarele din real estate par a fi lipsa forței de muncă, calificarea personalului angajat, creșterea costurilor pentru materialele de construcție. ‘Tehnologia se schimbă și atunci e de datoria noastră, dar și a angajaților să caute o cale de îmbunătățire a abilităților. Piața e destul de nesigură, scade numărul specialiștilor, ori pleacă afară, ori nu se mai formează – mă refer la tineri. Secundar, în industria de FM observăm cerințe tot mai mari în caietele de sarcini, deși e foarte greu să livrezi calitate în condițiile în care piața e într-o permanentă scădere. Firmele de FM trebuie să fie într-o permanentă dezvoltare și să încerce să înlocuiască forța de muncă umană cu tehnologia. E o variantă de optimizare a costurilor.’, spune Alexandru. Dimitris mai adaugă ‘importăm forță de muncă, cel puțin 20% din muncitori sunt din alte țări.’

În ceea ce privește regenerarea urbană, Florin este de părere că aceasta ‘se poate face exclusiv cu sprijinul direct al administrației locale. Bucureștiul e o colecție de șapte orașe plus orașele satelit, asta din cauza lipsei de integrare legislativă, operațională.’ Un exemplu concret de regenerare urbană este proiectul Ceetrus România – crearea unui centru comercial în Reșița, pe fosta zona industrială UCM: ‘deși vorbim despre un oraș terțiar, nevoia de dezvoltare era evidentă. Administrația locală ne-a invitat să cunoaștem orașul și am descoperit că este un proiect care se încadrează în viziunea noastră de dezvoltare, de regenerare a orașelor împreună cu oameni și pentru ei., spune Ruxandra.

A doua sesiune de discuții a vizat spațiile industriale și implicațiile în cazul tranzacțiilor, finanțărilor. ‘Nu suntem cea mai lichidă piață din Europa, însă sperăm la tranzacții. Noi, CTP Invest am creat piața de investiții logistice și industriale și ne dorim să existe evoluție de compresie a leadurilor și în România. Finanțările bancare sunt disponibile, într-o manieră ciclică, dobânzile sunt la un nivel rezonabil, mai mari decât în Cehia și încă căutăm un argument din punct de vedere economic.’, Ana Dumitrache – Country Head Romania, CTP INVEST.

Sânziana Pardhan – Country Head, P3 ROMÂNIA completează: ‘Ne dorim mai multă lichiditate în România, o creștere a interesului pentru piața de aici, care ar denota o încredere mai mare a investitorilor. Nu ne dăm seama de ce România este văzută cu un risc mai mare, în contextul în care situația macro-economică arată foarte bine. Legat de modul de finanțare, noi lucrăm all-equity, trecem printr-o situație privilegiată din acest punct de vedere.’

În cazul tranzacțiilor, Ioana Roman – Partener, FILIP & COMPANY atrage atenția asupra mai multor aspecte: ‘Depinde cum ne raportăm. Din perspectiva investitorului, e clar că foarte important e dilligence-ul. Vedem motivația de a investi, însă investitorii sunt mai precauți comparativ cu anii trecuți. Se uită mai atent la riscuri. Pe de altă parte, vânzătorul vrea să își scoată investiția la prețul corect. Din perspectiva unei tranzacții de achiziție și dezvoltare, ne uităm foarte atent la ce se poate dezvolta pe acel teren. Autoritățile nu sunt întotdeauna la zi cu documentațiile, iar noi încercăm să găsim soluții.’

Pincipalele provocări la achiziția unui teren sunt reconstituirea istoricului, rezolvarea a tot ceea ce înseamnă suprapuneri în zonele în care cărțile funciare sunt foarte tinere. Așadar, elementul structural al terenurilor din România care este foarte fragmentat.

Legat de costurile de operare pentru spațiile industriale, ‘principalele cheltuieli sunt cele cu energia electrică, nu neapărat cele cu iluminatul. Iluminatul este foarte important, oferă identitatea unei clădiri, iar oamenii sunt dispuși să plătească pentru o soluție completă, eficientă și customizabilă. În România, de exmplu întâlnim spații unde preponderent lucrează oameni, în vest, găsim depozite inteligente, unde chiar dacă lucrează roboți, iluminatul este totuși o componentă importantă. În egală măsură, nevoia de flexibilitate se vede peste tot, lumina trebuie să ajungă acolo unde este nevoie de ea. Pentru spațiile logistice clasice cu multe rafturi, e clar că pe acolo nu avem trafic tot timpul, iar aici se folosesc sisteme inteligente cu senzori.’, Silviu Bulzan – Head Of Sales Office, Industry, Retail & Hospitality SEE, SIGNIFY.

Am încheiat cea de-a VIII-a ediție a conferinței Real Estate & Construction Forum dezbătând aspecte cu impact în zona de rezidențial în real estate.

Nevoile clienților au evoluat, aceștia se așteaptă ca standardele să crească din ce în ce mai mult, ‘sunt mai educați, își fac o analiză proprie și când ajung la tine, e clar că sunt deciși să cumpere. Noi activăm doar pe segementul de lux, iar anul acesta, de exemplu, avem livrate deja 400 de apartamente, încă 400 sunt în lucru și avem 1000 în pipe-line. De asemenea, e importantă componenta optimizării de costuri și plierea după cerințele clienților noștri. Exercițiul de learning din fiecare proiect dezvoltat e esențial. După primul proiect dezvoltat, de exemplu, ne-am dat seama că proprietarii vor să plătească doar cât consumă dacă vorbim de căldură, de pildă. Așa că în următorul proiect am migrat către centrala proprie, a blocului. Apoi ne-am dat seama că încălzirea în pardoseli optimizează costurile și am adoptat această soluție.’, spune Beatrice Dumitrașcu – Vice-President Residential Sales, ONE UNITED PROPERTIES.

‘Comparativ cu 2013, în 2019 clientul a devenit mai pretențios, este atent la ce achiziționează, ne cer documente pentru a le studia, sunt clienți care vin cu avocați chiar și pe segmentul mediu. Problema în momentul de față pe acest segment este prețul. Avem o problemă cu TVA-ul de 19%. În căutarea unui apartament de 3 camere găsești cu greu zone bune și calitate bună a imobilului, astfel încât să se încadreze într-un preț bun, unde clientul trebuie să mai pună la socoteală și prețul locului de parcare. Încercăm să aducem materiale, soluții pliate pe cerințele clienților care locuiesc – spații verzi, securitate, găsirea de echipamente, ba chiar ne solicită să trece anumite clauze în contract pentru toți locatarii pentru a nu deteriora imaginea complexului.’, Antoanela Comșa – General Manager, GRANVIA ROMANIA; Preşedinte, AREI.

În ceea ce privește serviciile de project management, Claudiu Bișnel – Partner & Co-founder, BRISK GROUP spune că ‘tendința este spre modularizare și pre-fabricare. Creșterea costului forței de muncă și calitatea ne împing spre acest trend de a fi ușor de asamblat și apelarea la specialiști care să ofere astfel de servicii. Astfel, nu depindem atât de mult de forța de muncă, se livrează într-un timp mai scurt, însă, într-adevăr, nu există atât de multă flexibilitate. De aceea, ajutăm clienții să identifice ce își doresc și ne asigurăm că produsul se dezvoltă în direcția respectivă.’